Recientemente el Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, decretó (Gaceta Oficial N° 40.109) un aumento de la cartera de crédito obligatoria para la construcción, así como para la adquisición, realizar mejoras, ampliación o autoconstrucción de la vivienda principal en el territorio nacional.
También resolvió el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat unas normas (Gaceta Oficial N° 40.115) para la aplicación de esa cartera en lo relativo a los financiamientos para los adquirientes de vivienda principal, limitando ese beneficio a las familias que ganen entre 1 y 15 salarios mínimos. Mientras que los financiamientos para la autoconstrucción, ampliación o mejora de vivienda serán destinados a solicitantes con ingresos de hasta 6 salarios mínimos.
El salario mínimo está establecido en Bs. 2.047,52, o sea que para el primero de los casos antes explicados los créditos están destinados a quienes ganen hasta Bs. 30.712.80, y para el segundo caso los créditos serán facilitados a familias que ganen hasta Bs. 12.285.12. Los montos de créditos serán determinados en función de la capacidad de pago del solicitante, pero que para obtener esos créditos o un subsidio al precio de la vivienda el valor de la misma no podrá exceder de 350.000 Bs. Igualmente, podrán solicitar crédito para ampliación o mejora de viviendas los beneficiarios vigentes de créditos de adquisición, siempre que estuvieran solventes en el pago de las cuotas y que la suma de ambas no exceda de 35% del ingreso integral familiar mensual.
Si alguien ya ha sido beneficiario de un crédito para vivienda en un lapso menor a 5 años (anteriormente no era posible) podrá solicitar un nuevo crédito si ya hubiere cancelado el anterior. O si se encontrara en proceso de venta de la vivienda sobre la que pesa el gravamen.
Del análisis de estos instrumentos se puede concluir la voluntad del gobierno de dotar de más recursos a los sectores con menos posibilidades. Bien sea con financiamientos a las viviendas realizadas por constructores del sector privado o a través de los financiamientos de las viviendas construidas bajo el programa de la Gran Misión Vivienda Venezuela.
El dilema se encuentra en si será posible construir masivamente viviendas, especialmente cuando se fijó un precio máximo para las viviendas beneficiadas con créditos y subsidios y ese precio no alcanza para cubrir el incremento constante en los costos generados por la escasez o dificultad en conseguir los materiales.
Lo cierto es que aunque hay una intención por parte del gobierno de facilitar más recursos para la construcción de viviendas, la sociedad y los promotores de inmuebles enfrentan el problema de que esos créditos son insuficientes considerando la inflación, la devaluación, la inestabilidad del mercado de materia prima. Se hace aún más cuesta arriba desarrollar un inmueble si se toman en consideración los efectos perjudiciales de normativas como la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que centraliza y burocratiza todo el proceso de promoción. Al final, los costos de una vivienda van mucho más allá de lo que el límite de los créditos puede abarcar.
Posibilidad de más recursos
Algo de lo que poco se ha hablado es del contenido en el artículo 9 de la resolución del Ministerio de Vivienda en la gaceta oficial N° 40.115, que impone la necesidad de la revisión anual del crédito vigente en cuanto a tasa y cuota a pagar de acuerdo al ingreso de los beneficiarios del crédito. Lo que no aclara el mencionado artículo es si la cuota sería ajustada tanto hacia arriba como hacia abajo. Este mecanismo podría abrir la puerta a modificaciones positivas en la situación crediticia, ya que en períodos de inflación ocurre un gran desbalance entre el monto a pagar como cuota mensual y el ingreso del deudor.
¿La aplicación de este mecanismo no podría acortar el plazo de pago de créditos de vieja data? ¿No podría esta situación aumentar el volumen de crédito disponible que pudiera favorecer a nuevos solicitantes sin acceso al crédito por falta de recursos de los entes financieros? Aclarar y trabajar este punto podría ser una de las modificaciones positivas en leyes y reglamentos de créditos para ampliar el acceso a la vivienda.
Modificación de normativas
Por ejemplo, debería crearse una normativa que resumiera todos los documentos que actualmente regulan los créditos para viviendas, y que en esta nueva y mejor normativa se incluya la actualización anual de precios considerando inflación, costo de la tierra, devaluación, como variables que pueden generar más posibilidades de trabajo y la construcción de más inmuebles para las familias. Asimismo, debería elevarse el techo del precio de venta al consumidor de las viviendas que se construyan con estos créditos.
La Cámara Inmobiliaria se ha empeñado en que se incluya en los créditos para la construcción un porcentaje para la urbanización de tierras, incluyendo vialidad y servicios básicos.
Este formato de desarrollo de viviendas se implementaría a plenitud con la participación del sector privado y el sector público. Consisten en que por cada proyecto de viviendas desarrollado con créditos de la banca el promotor o la empresa cuenten con recursos para urbanizar el terreno, brindando así mejor calidad de vida a los futuros propietarios.
La Cámara también insiste en que deben hacerse las revisiones y reformas legales necesarias para que los beneficiarios de los programas de vivienda del Estado adquieran los títulos de propiedad de esos inmuebles, y no solo los derechos de uso.
Fuente: Cámara Inmobiliaria de Venezuela
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